Autor: Christian Schrader

Fremde Schlüssel versichern, auch zu gemieteten Geschäftsräumen

In einer guten privaten Haftpflichtversicherung ist auch der Verlust fremder Schlüssel abgedeckt – selbst der Schlüssel zur Mietwohnung (denn auch deren Schlüssel gehören dem Vermieter).

Auch Unternehmen und  Selbstständige können eine spezielle gewerbliche Schlüsselversicherung abschließen und sich so gegen die Kosten schützen, die beim Verlust fremder Schlüssel entstehen. Dass das für Gebäudereinigungen, Hausverwaltungen oder Pflegedienste sinnvoll ist, die mit vielen fremden Schlüsseln, Schlüsselkarten oder Generalschlüsseln hantieren, liegt auf der Hand. Gehen sie verloren, sind typischerweise die Kosten für Schlössertausch, ein Notschloss und bei Bedarf für vorübergehenden Objektschutz abgedeckt.

Was das mit Gewerbemiete zu tun hat? In einer guten gewerblichen Schlüsselversicherung ist auch der Fall abgedeckt, dass man die Schlüssel zu den eigenen, gemieteten Firmen- oder Gewerberäumen verliert. Die sind ja mitvermietet, ergo fremdes Eigentum.  Da der Austausch der Schließanlage für ein größeres Gewerbemietobjekt gern mal im fünfstelligen Bereich liegen kann, ist das ein interessanter Gesichtspunkt.

Bei Bedarf kann Ihnen Ihr Versicherungsmakler bestimmt weiterhelfen. Oder Sie fragen Frank Schwandt vom Berliner Versicherungsmakler acant.de, der mir diesen Tipp gegeben hat.

AfA, Abschreibung und Gewerbemietvertrag: Der BFH spielt nicht mit

Immer wieder mal versuchen Gewerbemieter (oder ihre Steuerberater), mit den richtigen „Einstellungen“ am Gewerbemietvertrag eine kürzere Abschreibungsfrist für teure, aber notwendige Einbauten hinzubekommen Etwa für eine Abluftanlage oder ein therapeutisches Schwimmbecken oder was immer.

Der Plan geht ungefähr so:

  • Wenn die Laufzeit des Gewerbemietvertrags kürzer ist als die normal AfA-Laufzeit,
  • keine Verlängerungsoption aufweist,
  • und außerdem klar geregelt ist, dass der Vermieter beim Auszug den Zeitwert nicht ersetzt,
  • und ich die eingebaute Sache auch nicht mitnehmen kann,

… dann habe ich eine gute Chance, dass mir das Finanzamt nicht die normale „technische“ Abschreibungsfrist aufdrückt, sondern eine kürzere „wirtschaftliche“ Abschreibung ermöglicht. Und das bringt mir ja eine Menge Geld, wenn ich die Kosten zum Beispiel nicht auf dreissig oder mehr, sondern nur auf sieben Jahre verteilen muss.

Hintergrund ist eine Regelung in § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG: Bei Gebäuden, deren tatsächliche Nutzungsdauer einen bestimmten Grenzwert (bei neueren Gewerbeimmobilien meist 33 Jahre) nicht überschreitet,  kann die Abschreibung auf die tatsächliche Nutzungsdauer erfolgen – statt nur die normale „Absetzung für Abnutzung“ von 3 Prozent der Baukosten anzusetzen, wie es in  § 7 Absatz 4 Satz 1 EStG steht .

Dummerweise hat der Bundesfinanzhof diesem Steuersparmodell nun einen Riegel vorgeschoben. In dem Urteil (19.06.2015, III B 2/14)  ging es um ein sanierungsbedürftiges Gutshaus, das eine Tochter gekauft und ihrer Mutter für 19 Jahre verpachtet hatte. Diese renovierte es und wollte die Renovierungskosten auf die Pachtzeit abschreiben. Doch daraus wird nun nichts. Der BFH gab dem Finanzamt Recht, das bei einer Betriebsprüfung die normalen, für Gebäude geltenden Abschreibungsfristen eingefordert hatte – was natürlich viel geringere jährliche Abschreibungen und wesentlich längere Abschreibungsfristen ergibt.

Mit der aktuellen Entscheidung hat der  BFH nun klargestellt: Die Absetzung für Abnutzung (Afa) richtet sich nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer des Gebäudes und nicht nach der normalerweise sehr viel kürzeren Miet- bzw. Pachtzeit.

Immerhin einen kleinen Lichtblick gibt es für Mieter bzw. Pächter noch: Die wirtschaftliche Nutzungsdauer kann für die Abschreibung dann genutzt werden, wenn das Wirtschaftsgut noch vor Ablauf der technischen Nutzungsdauer objektiv gesehen wirtschaftlich „verbraucht“ ist. Das ist dann der Fall, wenn keine Möglichkeit mehr besteht, die Sache anderweitig noch irgendwie sinnvoll zu nutzen und auch eine Verwertung nicht mehr in Betracht kommt.

Man könnte sagen: Wenn sie das Renovierungsobjekt oder die Um- und Einbauten also zügig kaputtnutzen, sparen Sie Steuern …